家をできるだけ高く売るために必要な知識を学ぼう!

 

                   家を売るときに失敗しないよう最低限重要な

                   知識を学んでおきますぞ!

 

1.物件を誰に売却するのか

 

2.不動産会社とどの契約を結ぶのか

 

    この2つを抑えておけば僕の家を高くで売る

    方法がわかるんだね♪

 

 

                まずサティ君がなにを優先するかじゃ!

                これから1と2を詳しく説明するからサティ

                君に合った売却方法を見つけるんじゃよ!

 

1.物件を誰に売却するのか

物件を売却するにあたり「売却」と「買取」がございます。

「売却」とは不動産会社に仲介を依頼し宣伝を行うことで第3者に物件を売る流れになります。

「買取」とは不動産会社が直接物件を買い取ってくれます。

売る方法は上記の通り2種類ありますがどちらにもメリットデメリットがございます。

そこでメリットとデメリットをご説明させて頂きますのでお客様に合った売却方法をお考え下さい。

A.売却(仲介)のメリット

売却のメリットは、とても少ないですが1番重要な物件を高くで売却できる可能性があるのはこちらになります。

理由は不動産による買取りの場合、相場の70%~80%頃と言われているため相場3000万円の物件に対し2100万円~2400万円頃の買取価格になってしまうため売却(仲介)の方が高くで売れる可能性が高いと言われています。

 

A.売却(仲介)のデメリット

高くでうれる可能性が高くなる代わりにデメリットは非常に多く注意が必要です。

  1. 仲介手数料がかかる
  2. 売却までに時間がかかる可能性が高い
  3. 融通が利きにくい
  4. 物件の現況に左右される
  5. 売却まで物件の管理費がかかる

高くで売れるメリットに対しデメリットは非常に多いです。

ここで1番重要になってくるのが売却までに時間が掛かってしまうことです。

直ぐに売却しなくてはならない事情がある場合は買取も視野に入れていた方が良いかもしれません。

【参考資料】不動産会社への仲介手数料額はこちら

物件の取引額(売買価格) 仲介手数料上限額(税抜き)
200万円以下 売買代金(税抜き)×5%
200万円~400万円 売買代金(税抜き)×4%
400万円以上 売買代金(税抜き)×3%+6万円

 

                時間を掛ければ相場より高くで売れる可能

                性は高まるそうですな!

                売却(仲介)のポイントは売却期間ですぞ!

 

B.買取のメリット

不動産会社に直接買取ってもらう場合メリットはとても多いです。

  1. 即現金化できる
  2. 引っ越し時期など相談に乗ってくれる
  3. 不動産会社によってはサービスがある
  4. 不動産会社が提示した価格で売れる
  5. 仲介手数料が掛からない

なんと言っても最大のメリットは不動産会社が買ってくれるので面倒ごとが少ない事ですね。

売却(仲介)では一般の方が購入されるので条件等など提示される事が多いからです。

 

B.買取のデメリット

売却(仲介)のメリットで説明させて頂いた通り相場の70%~80%になるため、売却(仲介)より高くで売れる可能性は低いです。

不動産会社によっては現況や立地を考慮して相場の90%で買取ってくれる場合もあるそうですが確率はとても低いと考えていた方が良いでしょう。

【買取の秘密】

不動産会社はお客様から買った物件をリフォームすることにより相場より高く売却します。

ですがリフォームをしたからと言って簡単に売れる訳ではなく1年以上掛かる事もあるそうです。

 

売却と買取のまとめ

メリットとデメリットをお客様の現事情を踏まえて考えておきましょう。

高くで売るためには売却(仲介)で売却希望日に余裕をもっておくことが重要です。

期間に余裕があるほど物件購入者のタイミングが広がります。

 

【査定社数のオススメ】

売却(仲介)は、いくら不動産会社が高額な査定額を出しても購入者は一般の方なので査定額で売れるかどうかは確実ではありません。

そのため一括査定をお申し込みされる際は2社~4社頃がオススメです。

 

買取は、不動産会社に直接買取ってもらうため提示額が全てです。

そのため買取をご検討されるお客様は6社がオススメです。

提示額・条件・サービスを見比べて1番良い不動産会社を選ぶ事ができます。

2.不動産会社とどの契約を結ぶのか

こちらは売却(仲介)をご検討されるお客様に必要になります。

不動産会社に仲介を依頼される際3つの契約方法があります。

それは 1.専属専任媒介契約 2.専任媒介契約 3.一般媒介契約このいずれかの契約を選択するかよく考えた上で不動産会社と契約しましょう。

 

専属専任媒介契約の概要

仲介を1社の不動産会社にのみ依頼をする契約です。(他の不動産会社に重ねて仲介を依頼することができません)

またお客様が見つけてきた買い手(親戚や知人などと直接交渉した場合など)についても、依頼した不動産会社を通して取引することが契約で義務づけられています。

このように専属専任媒介契約は、売却活動の全般を1社に任せる契約になります。

しかし、契約した不動産会社は独占して販売できる権利があるので積極的にサービスや販売活動を行ってくれます。

取引に関する内容 条件(内容の答え)
媒介契約有効期限 3ヶ月以内
業務活動報告義務(不動産会社→お客様) 1週間に1回以上(口頭でも可)
複数の不動産会社へ仲介を依頼 NG
自分で買い手を探し取引する NG
レインズへの登録義務 契約日から5日以内

専任媒介契約の概要

仲介を1社の不動産会社にのみ依頼をする契約です。(ここは専属専任と一緒)

お客様で買い手を探すことは可能ですが、売買契約が決まったら不動産会社に営業にかかった費用を支払わなければならないこともありますので契約前に不動産会社に確認をしておきましょう。

こちらも専属専任と同様で契約した不動産会社は独占して販売できる権利があるので積極的にサービスや販売活動を行ってくれます。

取引に関する内容 条件(内容の答え)
媒介契約有効期限 3ヶ月以内
業務活動報告義務(不動産会社→お客様) 2週間に1回以上(口頭でも可)
複数の不動産会社へ仲介を依頼 NG
自分で買い手を探し取引する OK!
レインズへの登録義務 契約日から7日以内

一般媒介契約の概要

複数の不動産業者に重ねて仲介を依頼することができる契約です。

お客様も自分で買い手希望者を見つけることができます。

一般媒介契約では、一生懸命広告を出しても他の不動産会社で売買契約が決まることも考えられるため、不動産会社は広告費など損害が出る恐れがあるので専属や専任よりサービスが低下する傾向にあります。

取引に関する内容 条件(内容の答え)
媒介契約有効期限 規制はありません
業務活動報告義務(不動産会社→お客様) 義務はありません
複数の不動産会社へ仲介を依頼 OK!
自分で買い手を探し取引する OK!
レインズへの登録義務 義務はありません

 

                媒介契約で1番利用されておるのは専任媒

                介契約だそうですぞ!

                自分に合った契約を見つけるのですじゃ。